Quand l’eau traverse une toiture-terrasse réservée à un seul copropriétaire, c’est bien le syndicat des copropriétaires qui doit indemniser la victime, même si le règlement de copropriété confie l’entretien de cette terrasse à son occupant : la Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt publié au Bulletin.
- Arrêt de la 3e chambre civile du 17 septembre 2026, pourvoi n° 24-20.973, publié au Bulletin.
- Une clause du règlement ne peut pas exonérer le syndicat de sa responsabilité de plein droit.
- La victime n’a pas à prouver un défaut d’entretien de la terrasse.
- L’affaire repart devant la cour d’appel de Grenoble.
Plan de l'article
- Que s’est-il passé dans cette affaire ?
- Qu’a décidé la Cour de cassation ?
- Pourquoi la victime n’a-t-elle pas à prouver une faute ?
- Le copropriétaire de la terrasse est-il pour autant hors de cause ?
- Comment réagir en cas d’infiltration venue d’une terrasse ?
- Que change cet arrêt pour les assurances de l’immeuble ?
- Questions fréquentes
Que s’est-il passé dans cette affaire ? #
Le locataire d’un local commercial subissait des infiltrations venues d’une toiture-terrasse située au-dessus de lui. Cette terrasse est une partie commune, mais son usage est réservé à un lot de l’immeuble. Le règlement de copropriété met son entretien à la charge du propriétaire de ce lot. L’étanchéité avait pourtant été refaite en 2017 sur décision de l’assemblée générale.
Le locataire a assigné le syndicat des copropriétaires et son assureur. La cour d’appel de Lyon, par un arrêt du 3 septembre 2024, l’avait débouté : selon elle, la clause du règlement écartait la responsabilité du syndicat.
Qu’a décidé la Cour de cassation ? #
Elle a cassé cet arrêt sur ce point. Pour les juges, une clause peut bien mettre l’entretien d’une partie commune à la charge du copropriétaire qui en a la jouissance exclusive, mais elle « ne peut avoir pour effet d’exonérer le syndicat des copropriétaires de cette responsabilité de plein droit ».
La Cour s’appuie sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, dans sa version antérieure à 2020, et sur l’article 43 de la même loi, qui rend ces règles d’ordre public. Le syndicat et son assureur sont condamnés aux dépens. Le montant de l’indemnisation sera fixé par la cour d’appel de Grenoble.
Pourquoi la victime n’a-t-elle pas à prouver une faute ? #
Parce que la responsabilité du syndicat est dite « de plein droit ». Il suffit d’établir que le dommage a son origine dans une partie commune, ici la terrasse. Pas besoin de démontrer que quelqu’un a mal entretenu l’étanchéité ou tardé à faire les travaux.
La règle est d’ailleurs plus large depuis le 1er juin 2020 : l’article 14 actuel rend le syndicat responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers « ayant leur origine dans les parties communes », sans viser seulement le défaut d’entretien ou le vice de construction.
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Le copropriétaire de la terrasse est-il pour autant hors de cause ? #
Pas forcément. L’article 14 réserve les actions récursoires : une fois la victime indemnisée, le syndicat ou son assureur peut se retourner contre celui qui devait entretenir la terrasse, si un manquement est démontré. La clause du règlement garde donc un effet entre copropriétaires.
Ce qui change, c’est l’ordre des choses. La victime, locataire ou voisin du dessous, n’a pas à démêler qui devait entretenir quoi. Elle s’adresse au syndicat, qui en répond face à elle.
Comment réagir en cas d’infiltration venue d’une terrasse ? #
Le premier réflexe reste de déclarer le sinistre à son propre assureur habitation. Le délai figure au contrat et ne peut pas être inférieur à 5 jours ouvrés après la découverte du dégât. Photos datées, factures des biens abîmés et échanges écrits avec les voisins serviront de preuves.
Il faut ensuite prévenir le syndic par écrit, en indiquant que l’eau provient d’une partie commune. C’est à lui de déclarer le sinistre à l’assureur de l’immeuble et de faire rechercher l’origine de la fuite. Si le syndicat se retranche derrière le règlement de copropriété, l’arrêt du 17 septembre 2026 est l’argument à opposer.
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Que change cet arrêt pour les assurances de l’immeuble ? #
Il confirme que l’assurance responsabilité civile de la copropriété est en première ligne pour les dégâts venus des toitures-terrasses, balcons ou jardins à usage privatif. Les copropriétaires qui disposent d’une telle jouissance exclusive ont intérêt à vérifier leur propre contrat multirisque habitation, puisqu’un recours peut viser leur défaut d’entretien.
Le site Selectra, qui a commenté la décision le 12 novembre, souligne que la cour de renvoi devra encore chiffrer le préjudice : l’arrêt tranche le principe, pas le montant.
Questions fréquentes #
Le règlement de copropriété peut-il décharger le syndicat d’une infiltration venue d’une terrasse privative ?
Non. Selon l’arrêt de la Cour de cassation du 17 septembre 2026, une clause qui confie l’entretien au copropriétaire qui a la jouissance de la terrasse ne peut pas exonérer le syndicat de sa responsabilité de plein droit envers la victime.
La victime doit-elle prouver un défaut d’entretien ?
Non. Le syndicat répond des dommages qui ont leur origine dans les parties communes. La victime doit établir que l’eau vient bien de la terrasse, partie commune, sans avoir à démontrer une faute dans son entretien.
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Qui déclarer en premier en cas de dégât des eaux ?
Son propre assureur habitation, dans le délai prévu au contrat, qui ne peut pas être inférieur à 5 jours ouvrés après la découverte du sinistre. Il faut aussi prévenir le syndic, pour qu’il saisisse l’assureur de l’immeuble.
